怕世貿中心撬客 金剛爬上頂經典 紐約帝國大廈申請上市 2012年02月15日

怕世貿中心撬客　金剛爬上頂經典
紐約帝國大廈申請上市

2012年02月15日




【本報綜合報道】大猩猩金剛爬上紐約帝國大廈頂部，成為電影《金剛》經典一幕。帝國大廈持有人周一提交首次公開招股（ IPO）上市申請，計劃將著名地標連同旗下其他物業，以房地產信託基金（ REIT）形式上市。但分析潑冷水，指物業租客或被明年落成的世貿中心一號大樓「撬走」，收入前景不樂觀，籲投資者不必持有。

帝國大廈持有人馬爾金（ Malkin）家族，計劃將帝國大廈連同旗下位於紐約的 12幢物業，及 6個獨立零售物業，以房託形式於紐約交易所上市，籌集 10億美元（約 78億港元），保薦人為美銀美林及高盛，但由於未知發行股份數目，所以未知項目有關估值。

前幾手業主紛涉訴訟

帝國大廈為項目中「最識賺錢」物業，截至去年 9月底止 9個月，貢獻 1.58億美元收入，年率化收入增 7%。由於大廈甚受遊客、建築師及影迷愛戴，因此收入當中，有逾 40%來自遊客觀光收費，另外 12%來自廣播牌照及收益。

雖然帝國大廈有很多「粉絲」，但卻並非租客及投資者至愛。該大廈前幾手的業主一直被訴訟纏身，包括美國富豪、真人騷《飛黃騰達》主持兼評判特朗普及已故地產女大亨 Leona Helmsley等，阻礙他們投資為大廈維修及翻新，以致大廈設施及配套追不上同區新型商業大廈。

電影《金剛》的大猩猩爬上紐約帝國大廈頂部，成為經典一幕。

世貿雙子塔在 01年「 911」襲擊中倒塌，令帝國大廈重奪全美最高商廈的地位。然而，世貿中心一號大樓預期於明年落成，將會成為國內最高辦公室大樓，直接威脅到前者的「明星風采」。世貿面積達 260萬平方呎，設施新穎，配套充足，提供兩層電視廣播設施。

麥格理資本美國房託基金主管 Rob Stevenson指，金融服務業等大型租戶比較喜歡新式大廈設計，而帝國大廈的位置亦不甚吸引，因此租戶勢將被世貿中心一號大樓或其他新型商廈「撬走」。帝國大廈去年空置率達 10.5%，雖較 2009年的 13%為低，但仍高於 2007年的 6%。

家族操控　投資者興趣減

據申請文件，該房託基金是次發售的為普通 A股，馬爾金家族持有的 B股則不會公開發售。每股 B股擁有 50份投票權，因此馬爾金家族仍可保留帝國大廈控制權，令投資者興趣大減。專門分析 IPO表現的網站 IPOScoop.com創辦人 John Fitzgibbon指，房託基金定價通常較公平，帝國大廈上市不會在市場上有太大回響，因此不會如社交網站 facebook般有那麼多人談論。

帝國大廈部份租客

美國聯邦存款保險公司（ FDIC）：租用面積 10.3萬方呎
香水品牌 Coty：租用面積 8.8萬方呎
美國男童軍：租用面積 4.8萬方呎
利豐（ 494）：去年初租用近 50萬方呎，租約期 15年
瑞典建築公司 Skanska：租用大廈 32樓
社交網站 LinkedIn：租用大廈 27樓
帝國珠寶（ Empire Diamond）：帝國大廈落成兩個月後，便成為租客

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